上海第一富人区,房子竟然也跌了。
以往我们说房价跌,大都是郊区或者远郊地方;比如金山、奉贤,浦东新场、惠南等等。
(相关资料图)
这一次,上海有钱人最多的地方—— 黄浦区,房子竟然也跌了, 打破了人们的常识。
这浓眉大眼的黄浦,到底咋回事儿?
黄浦区某些楼盘,最近两个月成交价跌掉三五百万。
比如董家渡的明日星城,蓬莱公园的黄浦华庭等等。
无一例外,都是之前卖出过高价的普通小区。
1)5月份黄浦董家渡板块成交一套明日星城的一期,高层,单价11万出头,总价1355万。
同户型去年最高成交价1668万,一下子300多万跌没了,跌了近20%。
2)另外,黄浦蓬莱公园的黄浦华庭,4月份成交一套144平的三房,总价1880万,去年3月份同户型成交价2240万。
啪一下,360万没了,真的肉疼。
原因何在?
无他, 之前涨太多了。
其实明日星城和黄浦华庭这两个就是普通小区,品质相当一般,周边界面也很破旧。
只是冠了个黄浦区的头衔,蹭到了了富人区的概念,也跟着鸡犬升天。
黄浦华庭,10年的小区,却给人感觉旧旧的,没什么品质可言;
小区很小,车位紧张,根本不值15万以上的单价。
明日星城,小区里面还有群租房。
就这两个小区,同样的预算,出了黄浦区,有大把的好楼盘可以选择。
楼市跟股市一样,牛市看概念, 熊市看基本面。
这一轮行情,黄浦赶上了旧改风口,未来要“全区豪宅化”,普通小区也跟着全面起飞。
很多原先便宜的楼盘,现在也挂出了高价,甚至也有成交, 这类楼盘性价比很低。
2015年中,差不多10年房龄的静安枫景苑单价7万,上海滩花园略低差不多6.5-7万。
而目前静安枫景苑挂牌和成交单价都差不多比上海滩花园要低1.5万左右。
2004年,海悦花园开盘12000元,老西门新苑开盘14000元,属于市区三梯队水平。
远不如徐家汇尊园25000元,古北伦敦广场26000元。
然而现在老西门新苑和尊园挂牌价差不多。
从小区的开盘价就能看出来,黄浦有些地方初始房价只有古北的一半,北徐汇等上只角的1/3。
房价是后面涨上来的,并不能体会到高端社区的氛围,阳台上的伸缩晾衣架还是照搭不误。
这些小区品质差还价格贵,谁买谁是冤大头。
黄浦区的未来,肯定是高不可攀的。
毕竟全区都纳入了中央活动区,全上海仅此一家。
然而就当下而言,黄浦整体的城市界面、商业档次依然是核心市区里靠后的存在,尤其是老南市、南卢湾。
人民广场、南京东路,主要做游客生意,不够高端;
老卢湾商业并入黄浦后,一天不如一天,淮海路精华段转移到徐汇iapm;
董家渡地铁短板,人气不足;
黄浦商业的档次,仅靠外滩、新天地的一些餐饮撑门面。
总体来讲, 黄浦各地段财富底蕴参差不齐。
北卢湾为传统上只角范围,但小区数量少,覆盖的人群不多。
大部分的居民,则集中于南卢湾和老南市区。
而老南市、南卢湾的地段和楼盘档次,一直以来在市中心就是拉胯的存在,算是市中心的“下只角”。
那为何房价涨这么猛?
原因无非是黄浦基本完整吃到了一江一河规划红利,靠近滨江区域在大幅拆迁后环境改善。
更重要的是,黄浦区不断有刷新价格的新盘上市,给了二手作为定价的参考。
这些抢手的新房,它的超高认筹率势必会带动和影响买房人情绪。
分数高的人去摇新房,分数低则会去看看二手。
而老静安除了新建几处商场外没有新增土地和动迁来开发住宅,因此住宅的二手定价没有标杆参考。
随着周边定型,渐渐只能从领涨到跟涨。
加上一江一河的规划也只能作用到苏河湾和最多到老静安的北侧,对新闸路以南的核心区就基本没有明显刺激了。
整个长宁,徐家汇,都是同样的道理,没有新盘刺激,整体房价都不冷不热的。
当潮水褪去,才知道谁在裸泳。
黄浦区其实只有次新品质盘是住有钱人的,因此价格依然坚挺。
如海珀黄浦,5月成交价相比最高点仅回撤了5%不到,下降100w。
5月份绿地海珀黄浦成交一套139.7平的4房,挂牌价3050万,成交价2930万,谈价空间只有4%。
小区历史最高成交单价,也就是22万。
毕竟2018年的品质次新房,价格很坚挺。
而除了品质次新之外价格虚高的普宅,自然跌狠了。
而且恐怕后续还要跌。
即便一些小区已经跌了20%,也没看出很高的性价比。
如黄浦华庭144平的3房,已经比高点跌掉360多万。
武宁的泰欣嘉园,相同房龄,小区绿化、品质却要好很多,同总价的是186平一梯一户临苏州河小高层,小区带泳池会所。
黄浦华庭在小区品质、室内面积、视野上都占不到半点便宜。
当然你要说一个在普陀,一个在黄浦,那我不和你争。
同样的, 黄浦区的老牌伪豪宅淡水湾花园一期、永业公寓、汇龙新城;还有金外滩花园、上海滩花园。
这些上了年纪、品质一般的老大楼,不知道有什么勇气卖到20w左右的单价。
毕竟,浦西豪宅的风向标,新天地的翠湖天地二期,法拍房已经出现了17万的成交单价。
永业公寓还好意思上20万吗?
而且后面黄浦豪宅大量供应,势必挤压这些 高估的二手普通小区。
当然,黄浦这些小区,地段确实可以,但这个价格嘛,多少有点不值。
所以,还是建议大家,买房在 保障品质的基础 上,再去追求地段和ip,不要盲目迷信行政区。
都知道徐汇比闵行层次高,但徐汇也有很多地段就是不如闵行。
比如长桥是徐汇,古美是闵行,但长桥就是不如古美。
还有古北壹号,上海新一代豪宅中的顶流。
买家不会在意它到底是在闵行金虹桥还是长宁古北,就是认可这个品质和配套。
最新的成交单价也是达到了28.8万,坚挺如斯。
所以如果不是生活圈子需要或者你有地段情节,相比买在哪个区,还是找个品质好点的小区最重要。
不仅住的舒服,而且牛市领涨,熊市抗跌,保值增值嘎嘎棒。
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